Convertir un local en vivienda parece una gran idea... hasta que te enfrentas al papeleo. Estos son los trámites necesarios

Cada vez es más habitual —y seguro que lo has visto cerca de casa—: locales comerciales que antes tenían actividad (o llevaban tiempo vacíos) bajan la persiana y, tras una reforma, se convierten en apartamentos o en viviendas (también de alquiler tradicional o de uso turístico).

Ahora bien, aunque a simple vista parezca tirar un par de tabiques y listo, lo cierto es que transformar un local en vivienda (ya sea para alquiler de larga duración o para uso turístico) es un proceso bastante más complejo. Por eso, vamos a repasar qué dice la ley y qué pasos conviene tener claros antes de meterse en la obra.

No es algo esporádico. Cada vez es más habitual ver como un local comercial se convierte en una vivienda. En Arquitectos Madrid aclaran que es “uno de los negocios con mayor rentabilidad que existen, teniendo en cuenta los altos precios de la vivienda en Madrid”. De hecho, afirman que “en los últimos 4 años, los locales convertidos en vivienda han crecido un 8.500% y la tendencia es que siga subiendo”.

Pero la conversión de un local comercial en una vivienda (ya sea para alquiler residencial o de uso turístico) está estrictamente regulada. No basta con hacer obra: para que sea legal hay que cumplir una serie de permisos y requisitos.

Para poder convertir un local comercial en una vivienda y, tal y como cuentan en Metrovacesa, es imprescindible ajustarse a determinadas normativas técnicas y legales. Esto es lo que hace falta:

Cambio de uso del local

En primer lugar, se necesita permiso según el planeamiento urbanístico; dicho más claro, hay que cambiar el uso de local comercial a uso residencial. Y esto no es algo que se pueda hacer así como así: debe estar expresamente permitido por la normativa urbanística del municipio donde se encuentre. Un arquitecto debe redactar el proyecto de cambio de uso y obras visado por el colegio oficial.

Licencias urbanísticas y tasas

Ahora es el momento de las licencias y de la temida burocracia. En primer lugar, será necesaria la licencia del ayuntamiento correspondiente o dicho de otra forma: el Ayuntamiento tiene la última palabra a través del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Hay que tramitar y obtener la licencia de cambio de uso y la licencia de obra mayor antes de empezar y para ello es necesario presentar el proyecto técnico que hemos mencionado antes. Y por supuesto, pagar las tasas correspondientes.

Pero para que el ayuntamiento conceda el permiso, también hay que comprobar que se cumplen una serie de requisitos y que se dan determinadas circunstancias:

• Densidad de viviendas: el edificio debe tener "cupo" para una vivienda más. Si la densidad máxima de la zona ya está cubierta, no te permitirán el cambio de uso.
• Fachadas protegidas: si el edificio es histórico o tiene algún grado de protección, Patrimonio puede prohibir terminantemente abrir nuevos huecos, independientemente de lo que diga la comunidad.
• Prohibiciones turísticas: muchos ayuntamientos han modificado sus PGOU para prohibir nuevas licencias de pisos turísticos en bajos comerciales o en zonas saturadas, incluso si el local cumple como vivienda física.

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Además, cuando se produce este cambio de uso, si el local forma parte de un edificio, es necesario contar con la aprobación de la comunidad de vecinos: debe dar su consentimiento y no deben existir estatutos que lo prohíban. 

Ya hemos terminado con la parte burocrática... al menos de inicio. Una vez concedida la licencia, se puede comenzar con la obra de adecuación del local

Cumplir con requisitos de habitabilidad

Con todos los permisos legales ya superados, ahora toca cumplir con los requisitos técnicos y de habitabilidad (establecidos en el Código Técnico de la Edificación (CTE)). Si ya se cuenta con los permisos y con la aprobación de la comunidad de vecinos, el siguiente paso es que, tal y como cuentan en Acuatroarquitectos, el local tenga las condiciones mínimas exigidas para poder considerarse una vivienda. Aunque estos parámetros varían según el municipio en el que se encuentre el local, suelen coincidir en varios aspectos.

Así, por ejemplo, lo habitual es que deba contar con una superficie útil (normalmente entre 26 m² y 40 m²) y una altura mínima de techo (suele exigirse una altura libre de 2,50 a 2,60 metros en las estancias principales) para obtener la licencia de vivienda, además de condiciones adecuadas de ventilación e iluminación natural. Generalmente, la superficie de la ventana debe ser un porcentaje del suelo de la habitación (suele ser de en torno al 10% para iluminación y un 8% para ventilación). Además, la cocina debe contar con ventilación forzada o salida de humos independiente.

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Pero hay más. Para convertir un local en vivienda, además debe contar con instalaciones propias (agua, luz y saneamiento), sin engancharse a las del edificio y con contadores independientes. 

También hay que asegurarse de que la vivienda quede bien aislada, tanto del frío y el calor como del ruido. En algunos casos, la normativa puede obligar a cumplir requisitos de accesibilidad para personas con movilidad reducida, así que conviene revisarlo antes de meterse en obra. Y, por supuesto, hay que comprobar que el edificio no tenga problemas estructurales que hagan inviable la reforma.

Licencia de habitabilidad

Para finalizar, hace falta la cédula de habitabilidad (o licencia de primera ocupación). Una vez terminadas las obras, el técnico responsable deberá redactar el certificado final de obra, que confirma que los trabajos se han ejecutado de acuerdo con el proyecto autorizado: acredita que el espacio es legalmente habitable y permite dar de alta los suministros.

Con ese documento en la mano, ya se puede tramitar ante el Ayuntamiento la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad, según lo que establezca la normativa de cada comunidad autónoma.

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Modificación en el Catastro

Una vez concedida la cédula, el siguiente paso es dejar constancia oficial del cambio de uso: hay que actualizarlo en el Catastro y también en el Registro de la Propiedad, de modo que el antiguo local pase a figurar formalmente como vivienda. 

Además, conviene notificarlo al Ayuntamiento para que se ajuste el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y tramitar el alta de los suministros (agua, luz, gas), porque muchos locales no los tienen activos o necesitan adaptaciones para un uso residencial.

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