Jose Antonio Carmona
Editor SeniorQue hagan una obra en un piso de tu bloque no es nada agradable. Casi todos hemos reformado alguna vez… o, como mínimo, nos ha tocado sufrir las reformas de otros. Pero ojo: hacer una obra “como toca” no es solo cuestión de buena voluntad. Hay pasos y normativa que deben cumplirse sí o sí.
Una reforma que se salte las reglas puede acabar en una multa seria. Y seguro que te suena el clásico vecino que se pone a picar, taladrar y mover escombros (a veces en horarios bastante poco razonables) y no te deja ni dormir ni trabajar. En ese caso, ¿puedes hacer algo para frenarlo? ¿Es legal que haga la obra? Esto es lo que dice la ley.
Lo normal es que, tarde o temprano, nos toque aguantar las molestias de una reforma en el edificio. Si se hace dentro del marco legal, además de ser comprensible, poco hay que discutir: toca armarse de paciencia. Pero si no cumple la normativa, la cosa cambia —y mucho—.
Para tener claro si un vecino está cumpliendo la ley en el momento de realizar una obra o reforma en casa lo mejor que podemos hacer es acudir a la biblia de las comunidades de vecinos: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), concretamente a su artículo 7.1.
Lo que sí puede hacer el propietario
Imagen | Brett Jordan en Unsplash
La ley es clara. Dentro de las paredes de una vivienda (piso o local) Y cualquier otro inmueble, el propietario es libre de modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios... pero con matices: esta libertad tiene tres líneas rojas que jamás se pueden cruzar:
- Poner en peligro la seguridad del edificio o su estructura general.
- Alterar la configuración exterior (la fachada o la estética común).
- Perjudicar los derechos de otro vecino.
“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”.
Un requisito indispensable: avisar. Aunque la obra sea legal y sea dentro de la vivienda casa, para realizar una obra conforme a la ley, el artículo 7, tal y como se puede leer en el párrafo superior, exige de un requisito: informar previamente al representante de la comunidad, que suele ser el presidente.
¿Y qué pasa con el rellano o las escaleras? Ahí la prohibición es absoluta. Un propietario no puede alterar elementos comunes. De hecho, si ves que hay una reparación urgente necesaria en la zona común, tu obligación es avisar al administrador cuanto antes, no arreglarlo por tu cuenta.
Una limitación más
El mismo artículo 7 en el apartado 2 establece que las reformas y obras que se lleven a cano no pueden realizarse si están prohibidas por los estatutos de la comunidad, pero tampoco si causan molestias, son nocivas, peligrosas o ilícitas y por supuesto si causan daños a la finca.
“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
¿Cómo actuar ante una obra problemática?
Imagen | Telecinco
Si alguien se salta estas normas, el protocolo es bastante claro y lo primero es avisar a través del presidente de la comunidad. Será él quien deba requerir al vecino que cese la actividad de inmediato, advirtiéndole de que, si no lo hace, se emprenderán acciones legales.
Si el infractor ignora el aviso, el presidente debe convocar a la Junta de Propietarios. Con la autorización de la Junta, se presenta una acción de cesación ante el juez.
Una vez presentada la demanda, el juez puede ordenar medidas cautelares para parar la actividad de inmediato (bajo amenaza de delito de desobediencia). Si la sentencia final da la razón a la comunidad, las consecuencias para el vecino conflictivo pueden ser muy graves:
- Obligación de parar definitivamente la actividad.
- Pago de una indemnización por daños y perjuicios.
- Privación del uso de la vivienda: El juez puede impedirle entrar o usar su propio piso por un periodo de hasta tres años, dependiendo de la gravedad.
Si el infractor es un inquilino y no el dueño, la sentencia puede declarar extinguidos sus derechos, lo que significa un desahucio inmediato.
Otras normas a seguir
Más allá de lo que determine la Ley de Propiedad Horizontal, hay otras normas que conviene tener muy en cuenta si vas a realizar una obra o reforma en casa. En este sentido, lo más inmediato —y lo primero en lo que debes fijarte— es la normativa local de tu municipio.
Es la primera que debes consultar, ya que es el Ayuntamiento quien concede el permiso. Las Ordenanzas Municipales (en mi ciudad son estas) regulan los trámites para solicitar las licencias. Aquí se distingue entre:
- Licencia de Obra Menor: Para reformas sencillas (cambio de alicatados, suelos, pintura) que no alteran la estructura ni la distribución.
- Licencia de Obra Mayor: Obligatoria si se altera la estructura (tirar muros de carga), la fachada, la cubierta o el volumen del edificio. Requiere un proyecto firmado por un arquitecto.
También debes tener controlada (si la obra la realiza una empresa, ellos serán los encargados) la normativa estatal —técnica y constructiva—, que es la que regula cómo se debe construir para garantizar la seguridad y la habitabilidad.
En este sentido es básico el Código Técnico de la Edificación (CTE), el marco técnico que exige unos requisitos mínimos de seguridad estructural, protección contra incendios, salubridad y eficiencia energética. Si tu reforma es integral o amplia, debes cumplir con el CTE actual (por ejemplo, en aislamiento térmico).
Foto de portada | Olek Buzunov en Unsplash
Vía | El Español
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