Jose Antonio Carmona
Editor SeniorVivir —o, mejor dicho, convivir— con otros vecinos en un bloque de pisos o en otro tipo de inmueble supone asumir una serie de obligaciones legales, y una de ellas está claramente tipificada en la ley: contribuir con las cuotas al mantenimiento de la comunidad. Pero, además de las ordinarias, también existen unas extraordinarias, conocidas popularmente como derramas.
Y si la ley deja claro qué ocurre con el propietario que no está al día y no paga las cuotas ordinarias de la comunidad, las dudas pueden surgir cuando se trata de un recibo extra. ¿Qué pasa cuando un propietario no lo paga? ¿Es obligatorio pagar todas las derramas?
Lo que dice la Ley
Imagen | Gerd Altmann en Pixabay
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es clara: el pago de las derramas es, por norma general, obligatorio para todos los propietarios, pero existen matices importantes según el tipo de obra. Además, no pagar una derrama puede tener consecuencias relevantes para el propietario que incumple su obligación.
De entrada, la LPH, por medio de su artículo 10.1.a, establece que hay derramas de pago obligatorio, incluso si el propietario ha votado en contra en la junta. Se trata de cuotas extraordinarias relacionadas con obras de conservación y mantenimiento, así como con mejoras de accesibilidad.
“Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.
En este grupo entrarían todas aquellas reparaciones necesarias para la seguridad y habitabilidad del edificio (por ejemplo, arreglar un tejado con goteras, reparar la fachada si hay desprendimientos o solucionar tuberías rotas).
Por su parte, el artículo 10.1.b se refiere a las obras para mejorar la accesibilidad que serían, por ejemplo, las encaminadas a la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos para facilitar el acceso de personas con discapacidad o mayores de 70 años.
“Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior...”.
Dicho esto, hay un matiz del que ya hemos hablado: si la obra de accesibilidad la solicita un propietario con discapacidad o mayor de 70 años y el importe (descontando subvenciones) no supera 12 mensualidades de gastos ordinarios, es obligatoria para todos. Si supera ese importe, sigue siendo obligatoria si se aprueba por mayoría en junta.
Pero existe una excepción
La LPH protege a aquellos propietarios que no están de acuerdo y no quieren pagar una derrama, y la clave está en el artículo 17.4. Este precepto protege al propietario disidente en un caso muy concreto: las mejoras “suntuarias” o de lujo.
“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.
Si la derrama es para una mejora no necesaria para la conservación o la habitabilidad del edificio (instalar una piscina, colocar macetas en el portal, mejorar la calidad de los materiales ornamentales, etc.) y el propietario votó en contra, puede negarse a pagar si el importe de la derrama supera el valor de tres mensualidades ordinarias.
No obstante, no todo es tan sencillo: el propietario disidente puede no pagar, pero la comunidad puede prohibirle disfrutar de la mejora si es posible privarle de ella (por ejemplo, impidiéndole usar la piscina). Si en el futuro quiere utilizarla, tendrá que abonar su parte más los intereses.
¿Qué ocurre si no pagas?
Si un propietario decide no pagar una derrama obligatoria, entra en situación de morosidad y se enfrenta a posibles consecuencias que van desde la pérdida del derecho a voto, establecida en el artículo 15.2 de la LPH (el vecino moroso puede asistir a las juntas de propietarios para deliberar, pero no puede votar y su voto no cuenta para alcanzar mayorías), hasta el caso más grave, que puede terminar en un proceso monitorio, un procedimiento judicial rápido y sencillo.
En ese supuesto, si el juez da la razón a la comunidad (lo habitual cuando se trata de derramas aprobadas legalmente), el moroso deberá abonar la deuda, los intereses generados y, a menudo, las costas del juicio (abogados y procurador). Y si aun así sigue sin pagar, se puede proceder al embargo de sus bienes (cuentas bancarias, nómina o incluso la propia vivienda).
Además, si el propietario que no está al día con el pago de las cuotas extraordinarias vende el inmueble, la ley establece que el piso local, cochera, trastero... responde de las deudas con la comunidad del año en curso y los tres años anteriores. Esto dificulta mucho la venta, ya que el comprador exigirá que se salden las deudas antes de firmar.
En Xataka SmartHome | Quiero saber qué hace con el dinero que pago mi comunidad de vecinos: la LPH aclara cómo y cuándo puedo hacerlo
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