Jose Antonio Carmona
Editor SeniorComo a veces aparece antes de una película, lo que voy a contar está basado en hechos reales. Un conocido compró, después de la pandemia, un piso con terraza para montar ahí su espacio de expansión. El problema es que, al poco tiempo, se enteró de que en su terraza no puede hacer casi nada.
Después del confinamiento no fueron pocos los que decidieron buscar una vivienda que tuviese balcón o terraza. Se trataba de conseguir más espacio al aire libre, pero el problema viene cuando, en muchos casos, los usuarios se dan cuenta de que su terraza, patio, balcón o azotea, a pesar de ser “suya”, no lo es.
Lo que dice la ley
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Que acabes de firmar una hipoteca y te encuentres con que no puedes disponer de toda tu vivienda al 100 % no es agradable, y eso es lo que le pasó a este conocido. La vivienda, con una amplia terraza, era muy jugosa para crear una zona de esparcimiento: quería poner una barbacoa, un columpio… Lo de la piscina ya le advertí que se lo quitara de la cabeza.
El problema fue cuando, hablando con el presidente, se enteró de que la terraza no era suya… Bueno, lo era, pero solo en cuanto al uso y el disfrute. Y es que se trataba de una terraza comunitaria, pero de uso privativo, algo que ya hemos visto y explicado en este otro artículo.
Lejos de lo que puede parecer, una terraza comunitaria de uso privativo es, en la práctica, tuya para disfrutarla, pero la propiedad no pertenece al dueño de la vivienda: la titularidad sigue siendo de la comunidad, y eso marca los límites.
Aunque el propietario tenga el uso y disfrute en exclusiva, muchas partes de esa terraza suelen ser elementos comunes (y especialmente todo lo que afecte a la “piel” del edificio): la fachada y los revestimientos exteriores de terrazas y balcones, por ejemplo, se consideran elementos comunes en el artículo 396 del Código Civil.
Dicho de otra forma, sería algo así como un préstamo indefinido por parte del edificio: el espacio es tuyo para vivirlo, pero la propiedad sigue siendo de todos los vecinos. Por eso, hay un claro límite a la hora de usarla: puedes personalizarla siempre que respetes la seguridad del edificio, la estética de la fachada y la convivencia con el resto de propietarios.
Qué se puede hacer y no se puede hacer
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La Ley de Propiedad Horizontal lo deja claro en su artículo 7.1: se pueden hacer obras en tu zona solo si no alteran la seguridad, la estructura o la configuración exterior, y el propietario debe comunicarlo previamente. En “el resto del inmueble” (elementos comunes), no puede hacer alteraciones por su cuenta.
El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
Además en el artículo 9.1 de la citada ley establece que el propietario debe usar correctamente las instalaciones y elementos comunes para evitar daños, mantener su vivienda y las instalaciones privativas en buen estado y responder de los desperfectos causados por descuido propio o de quienes dependan de él. Además, debe permitir las reparaciones necesarias para obras o servicios comunes, con derecho a que la comunidad le indemnice por los daños y perjuicios que le ocasionen.
En este caso, el propietario que tenga una terraza, balcón o zona de este tipo asociada a su vivienda puede colocar cualquier cosa que no sea permanente: no se puede poner ni un tornillo si implica una estructura fija. Cualquier modificación debe ser aprobada por el resto de propietarios tal y cómo establece el artículo 17 de la LPH.
Esto se traduce en que se puede decorar con muebles de exterior como mesas, sillas o tumbonas, y poner sombrillas portátiles. También se puede llenar el espacio con plantas en macetas sueltas, poner la lavadora o incluso instalar una tarima de madera o césped artificial, siempre y cuando estas mejoras simplemente se apoyen sobre el pavimento original y no afecten al drenaje ni a la impermeabilización de la terraza.
Sin embargo, debes tener claro que no puedes realizar ningún tipo de obra ni colocar ningún elemento que vaya anclado a las paredes o al suelo si afecta a la estructura o a la apariencia del edificio. Esto incluye, por ejemplo, cerramientos de cristal, pérgolas fijas, toldos anclados, jardineras de obra, barbacoas de obra o piscinas y jacuzzis (por el riesgo de sobrepeso).
Mantenimiento y reparaciones
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Para terminar, también hay que tener en cuenta el mantenimiento de esta zona de la casa y es que en este tipo de espacios hay dos tipos de cuidados. Por un lado está el mantenimiento ordinario, que normalmente recae en quien tiene el uso privativo, en este caso el propietario. Será obligación suya mantenerla limpia, vigilar que los desagües y sumideros no estén obstruidos, darle un uso correcto y evitar daños que puedan perjudicar a la comunidad o a terceros.
Pero además existe una obligación de la comunidad para el mantenimiento que afecta a la reparación estructural y la impermeabilización. Esto es habitual cuando la terraza hace de cubierta o cuando las filtraciones provienen de capas o elementos comunes (impermeabilización, forjado, estructura). Todo esto puede matizarse si los estatutos establecen un reparto distinto de gastos, pero, como regla práctica suele mantenerse como responsabilidad comunitaria.
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