Jose Antonio Carmona
Editor SeniorLa proliferación de los pisos turísticos sigue alimentando el debate y es tema recurrente tanto en las conversaciones vecinales como en los titulares de los medios. La transformación de la vida en los barrios más céntricos y tradicionales —que muchos atribuyen a este tipo de alojamientos— ha llevado a la adopción de una nueva normativa que entra en vigor hoy 1 de julio.
El auge de las viviendas de uso vacacional ha forzado la intervención del legislador. En los últimos meses ya asistimos a reformas, como la actualización de la Ley de Propiedad Horizontal (en vigor desde el 3 de abril), que incorporaba nuevas herramientas para regular estos inmuebles. Ahora se suma un nuevo marco normativo que analizaremos a continuación y que redefine las reglas del sector.
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Lo que cambia
Imagen | Alisha Lubben
El auge de los pisos turísticos —también conocidos como viviendas de uso turístico o alquileres de corta duración— ha llevado a muchas comunidades de propietarios a tomar medidas para proteger la convivencia. Pero, más allá de las iniciativas de los vecinos, el marco legal también se ha actualizado.
Desde este 1 de julio de 2025, entra en vigor en España la obligación de que todos los alquileres de corta estancia, incluidas las viviendas turísticas y los alojamientos de temporada, estén inscritos en el registro oficial y tengan un número de registro obligatorio (NRUA). Esta medida forma parte del Registro Único de Alquileres de Corta Duración, un sistema promovido por el Ministerio de Vivienda para reforzar el control sobre este tipo de arrendamientos y combatir el fraude.
¿Qué objetivo se persigue?
Este registro único obligatorio tiene en mente atajar una problemática cada vez más extendida y que afecta a todo tipo de municipios:
- Luchar contra los pisos turísticos ilegales.
- Aumentar la transparencia del mercado para proteger a los vecinos y evitar la especulación.
- Facilitar una supervisión más efectiva de parte de las administraciones vía Ventanilla Única Digital.
¿Qué implica esta normativa?
En otras palabras, la nueva normativa exige que todos estos alojamientos cuenten con un registro oficial desde este martes. Quienes no estén inscritos no podrán publicitar sus viviendas en plataformas como Airbnb, Booking o Idealista. Al menos, ese es el objetivo que persigue la norma.
Con esta medida, España se convierte en el primer país de la Unión Europea en implantar el modelo de ventanilla única contemplado en la futura legislación comunitaria para regular los alojamientos distintos al alquiler residencial convencional.
La obligación de disponer de un código de registro implica que, sin él, los pisos no podrán anunciarse en ninguna de estas plataformas. Además, las propias plataformas están obligadas a retirar los anuncios de alojamientos sin registrar en un plazo máximo de 48 horas desde que reciban la notificación.
Desde el 2 de enero hasta ayer, inscribirse era una opción voluntaria dentro del periodo transitorio, pero desde hoy el registro es obligatorio. El incumplimiento puede acarrear sanciones millonarias y el bloqueo de los anuncios.
A qué alojamientos afecta
Los alojamientos incluidos en esta regulación están contemplados en el Real Decreto 1312/2024. Tanto las viviendas destinadas al alquiler vacacional como las de uso temporal deberán figurar en el registro obligatorio, sin importar la causa o el tiempo que dure el arrendamiento.
“Servicio de alquiler de alojamientos de corta duración: el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no”.
Incluso en el artículo 3.2, apartado b), se incluyen embarcaciones, buques o artefactos navales que se ponen a disposición de clientes a cambio de una contraprestación económica.
“b) Unidad: un alojamiento amueblado, afecte o no a la totalidad de este cuando así esté previsto en la normativa aplicable, que es objeto de la prestación de un servicio de alquiler de alojamiento de corta duración”.
Qué debe hacer un propietario de un piso de este tipo
Foto de Jakub Zerdzicki
Los propietarios que quieran anunciar su vivienda en plataformas como Airbnb, Vrbo o Booking deben cumplir con la nueva normativa, que obliga a incluir el número de registro oficial en todos los anuncios. Estas son las principales obligaciones que deben asumir:
- Inscribir el inmueble en el Registro Único de Arrendamientos y obtener el código identificativo correspondiente.
- Incorporar ese código en todas las publicaciones en portales de alquiler.
- Actualizar anualmente los datos registrados, incluyendo información sobre los arrendamientos realizados.
- Atender los requerimientos de la administración en caso de inspección o petición de datos.
- Respetar tanto la normativa estatal como la regulación específica de su comunidad autónoma y ayuntamiento.
- Presentar un informe anual con un balance de la actividad del alojamiento, detallando el número de reservas y el uso del alquiler.
Obligaciones de las plataformas
Foto de Tuğba Kobal Yılmaz
Las plataformas como Airbnb, Idealista, Booking... deben actuar ante el Registro Único de Alquiler Turístico comprobando el número de registro antes de publicar un anuncio, bajo riesgo de sanciones.
En caso de incumplimientos graves, la Administración puede ordenar la retirada inmediata del anuncio. Además, estas plataformas están obligadas a colaborar con las autoridades, facilitando información fiscal como datos del anfitrión, precios y reservas. También deben informar a los usuarios sobre la legalidad del alojamiento, indicando si cuenta o no con número de registro.
Cómo obtener el número de registro
Ya lo explicamos en su momento, pero conviene recordarlo ahora que el trámite es obligatorio desde hoy. Para obtener el número de registro correspondiente, el propietario debe seguir estos pasos:
- Acceder a la Ventanilla Única Digital a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores.
- Rellenar el formulario de inscripción, incluyendo los datos del titular y las características del inmueble.
- Adjuntar la documentación requerida.
- Enviar la solicitud y esperar la asignación automática del código identificativo.
- Incorporar ese número en todos los anuncios publicados en las plataformas de alquiler turístico.
Posibles sanciones
Foto de Pixabay
Si un propietario no registra su vivienda turística o facilita datos incorrectos sin corregirlos en un plazo de 7 días, el Ministerio podrá cancelar la licencia y exigir que se retire el anuncio en 48 horas. Además, cualquier cambio en las condiciones del alojamiento debe comunicarse para evitar sanciones o el cierre del inmueble.
Sin número de registro no se podrá alquilar legalmente. Según Cumple Legal, las sanciones pueden variar en función de la gravedad de la infracción y las multas pueden superar los 500.000 euros, según la comunidad autónoma, además de incurrir en responsabilidades fiscales o provocar la clausura de la vivienda. Pero el problema es, como ya comentamos en su día, que aún no está definido si la gestión y las sanciones corresponderán al Gobierno, a las comunidades autónomas o a los ayuntamientos.
Los datos
Según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, hasta la fecha se han recibido 215.438 solicitudes de registro. De ellas, 94.209 están activas, 102.732 permanecen en estado provisional y 18.497 han sido revocadas.
Por áreas geográficas, las principales zonas turísticas concentran la mayor parte de las peticiones. Andalucía encabeza el listado con 49.397 solicitudes, de las cuales 27.936 proceden de la provincia de Málaga, lo que subraya el peso de las regiones costeras en este fenómeno.
De los cerca de 368.295 pisos turísticos que el INE contabilizaba a finales de 2024, solo la mitad se encuentran inscritos en el registro oficial, lo que significa que alrededor del 50 % sigue operando sin el código obligatorio.
En Xataka SmartHome | En mi comunidad de vecinos hemos fulminado los pisos turísticos. Esto es lo que hemos hecho para lograrlo
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