Jose Antonio Carmona
Editor SeniorVivir en comunidad a veces puede traer consigo algunos quebraderos de cabeza, sobre todo cuando se trata de las zonas comunes. Pero hay algo en nuestras casas que mucha gente entiende como de su propiedad y es un error. Desconocen que la norma no está de su parte y esto puede acabar en una desagradable sorpresa.
Las terrazas, patios y los balcones, aunque estén pegados a nuestra casa, pueden ser tanto privativos como comunitarios de uso privativo. Y aquí viene lo curioso: en ninguno de los dos casos son parte de nuestra vivienda, como bien dice la ley.
Lo que dice la ley
Imagen de Point3d Commercial Imaging Ltd
Aunque dentro de nuestra vivienda podemos hacer prácticamente todas las reformas que queramos —siempre dentro de unos límites— la cosa cambia en cuanto hablamos de zonas que no son exclusivamente nuestras. Y, aunque sorprenda, los balcones y las terrazas del edificio no suelen pertenecer al propietario, aunque tenga su uso exclusivo.
Estos espacios casi siempre se consideran elementos comunes de uso privativo, tal y como establece el artículo 396 del Código Civil. Esto significa que cualquier modificación que se quiera realizar en ellos no puede hacerse por iniciativa propia, por mucho que exista la creencia de que “como lo uso yo, puedo hacer lo que quiera”.
“ [...] elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas...”
Una de las dudas más frecuentes tiene que ver con la posibilidad de cambiar el suelo de la terraza o del balcón. Y aquí la respuesta es clara: no se puede hacer sin permiso de la comunidad, algo que deja totalmente cristalino la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Para ello, volvemos a un artículo muy conocido en estos temas: el 7.1 de la LPH. En él se indica que cada propietario puede llevar a cabo obras dentro de su vivienda siempre que no afecten a la estructura, la seguridad, el aspecto exterior del edificio o a los derechos del resto de vecinos.
“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”.
Hasta aquí no hay problema. El asunto está en que ese mismo artículo especifica que todo lo que se considere elemento común no puede tocarse sin la aprobación previa de la comunidad de propietarios. Además, cualquier obra que se pretenda realizar debe comunicarse antes al presidente o al administrador.
En el caso concreto de las terrazas, aunque el uso sea privativo, el suelo forma parte del edificio, por lo que cambiarlo supone modificar un elemento común visible y permanente. Por eso, sustituir el pavimento requiere obligatoriamente el visto bueno de la junta de propietarios.
Qué pasa si cambio el suelo sin permiso
Imagen de Glenov Brankovic en Unsplash
Cambiar el suelo de una terraza sin avisar ni pedir permiso a la comunidad puede traer más complicaciones de las que uno imagina. Al tratarse de un elemento común, modificar el pavimento sin autorización vulnera la Ley de Propiedad Horizontal y puede acabar teniendo consecuencias importantes.
Para empezar, conviene recordar que la comunidad no necesita unanimidad para actuar. Basta con que la junta lo apruebe por mayoría simple para iniciar los trámites necesarios y proteger ese elemento común alterado.
Lo habitual es que, en un primer momento, la comunidad se dirija al vecino de forma amistosa para pedirle que reponga el suelo original. Este aviso suele hacerse por escrito a través del presidente o del administrador. Si el propietario ignora el requerimiento, la junta puede optar por dar el siguiente paso: emprender acciones legales para obligarle a devolver la terraza a su estado anterior.
Además, si la obra realizada sin permiso provoca humedades, filtraciones o cualquier otro daño en viviendas colindantes o zonas comunes, el responsable directo será siempre el vecino que hizo la reforma. Tendrá que asumir el coste de las reparaciones y compensar los desperfectos que haya causado.
Y, en el peor escenario, el conflicto puede terminar en los tribunales. En ese caso, al gasto de deshacer la obra y reparar los daños, habría que sumar la posibilidad de que el propietario que actuó sin permiso tenga que pagar también las costas judiciales, lo que puede elevar aún más la factura final.
Foto de portada | Francesca Tosolini en Unsplash
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