Cuenta atrás para los pisos turísticos: qué es el registro obligatorio y qué tengo que hacer para evitar un multazo

La proliferación de pisos turísticos sigue generando controversia y ocupa titulares. Ante esta situación, muchas comunidades de vecinos se han visto obligadas a intervenir para evitar molestias y conflictos dentro de los edificios. Los propietarios de este tipo de alojamientos ya estaban bajo presión, y ahora más aún tras los últimos cambios.

Desde el 3 de abril de 2025 está en vigor una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que introduce nuevas medidas para regular las viviendas de uso turístico en España. Esta reforma, impulsada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, endurece las condiciones y eleva las sanciones a las que pueden enfrentarse los titulares de una VUT (Vivienda de Uso Turístico).

Un control más efectivo

Imagen | Alisha Lubben

La modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que afecta a los pisos turísticos en España y ha sido impulsada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, otorga mayor poder a las comunidades de vecinos para decidir sobre la instalación de nuevas viviendas de uso turístico en sus inmuebles.

Objetivo de la ley. La normativa reformada tiene como finalidad principal dar mayor control a los vecinos sobre lo que ocurre en sus edificios y prevenir los problemas asociados al auge de los pisos turísticos, además de combatir el fraude en los alquileres de corta duración.

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Entre los puntos clave de la nueva ley —que ya analizamos en este artículo— destacan los siguientes:

• Aprobación de la comunidad: Para que un propietario pueda dedicar su vivienda a uso turístico, necesitará la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
• Mayoría necesaria: Se requiere el voto favorable de las tres quintas partes (60%) de los propietarios, que representen también las tres quintas partes de las cuotas de participación del edificio.
• No es retroactiva: La norma solo se aplica a los pisos turísticos que se pongan en funcionamiento a partir del 3 de abril de 2025. Los ya existentes no se ven afectados.
• Cuotas especiales: La misma mayoría será necesaria para establecer cuotas especiales de gastos o incrementos en la participación de los gastos comunes de las viviendas que se destinen a uso turístico, siempre que no superen el 20%.
• Registro obligatorio: Desde julio de 2025, todos los arrendadores de alquileres de corta duración deberán inscribir sus viviendas en una Ventanilla Única Digital y obtener un número oficial de registro para poder anunciarse en plataformas online. El registro ya puede solicitarse desde enero de 2025.

Este último punto es especialmente relevante, ya que los propietarios que no tengan su vivienda registrada podrían enfrentarse a sanciones significativas. La LPH ya dispone de un sistema —la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos— Es el fruto del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024 y el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre que lo desarrolla.

“«plataforma en línea de alquiler de corta duración»: una plataforma en línea en el sentido del artículo 3, letra i), del Reglamento (UE) 2022/2065 que permite a los huéspedes celebrar contratos a distancia con anfitriones para la prestación de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración”.

Esta ventanilla única sirve para obtener un número de registro único de alquiler (en adelante NRUA), que acredite el cumplimiento de la normativa vigente. Solo con este registro obligatorio para todos los inmuebles destinados al uso turístico o de temporada, que será obligatorio a partir del 1 de julio, será posible ofertar la vivienda en plataformas online.

Las posibles sanciones

Foto de Katrin Bolovtsova

Si un propietario no registra su vivienda turística o proporciona información incorrecta y no la corrige en un plazo de 7 días, el Ministerio podrá retirar la licencia del inmueble y exigir su retirada de las plataformas en 48 horas. Además, si cambian las condiciones del alojamiento, el propietario deberá notificarlas o se arriesga a sanciones y al cierre del alojamiento.

Sin número de registro, no se podrá alquilar legalmente, y las sanciones económicas pueden superar los 500.000 euros, según la comunidad autónoma. El problema es que resta menos de un mes para que el NRUA entre en vigor y aún no está claro a quién compete la gestión (ni de aplicación ni de sanciones): si al Gobierno, a las Comunidades Autónomas o al Ayuntamiento de turno.

“...Hasta la aprobación de un régimen sancionador para las infracciones que se regulen derivadas de la presente norma, resultarán de aplicación los regímenes sancionadores y obligaciones contemplados en la normativa estatal, autonómica y local”.

Dado que aún no se han definido con exactitud las sanciones ni qué administración será la encargada de aplicarlas, el propio Real Decreto 1312/2024, en su disposición final cuarta, establece que, hasta la aprobación de normativas específicas por parte de cada comunidad autónoma, se aplicarán las sanciones recogidas en la legislación vigente a nivel estatal, autonómico y local.

“...Hasta la aprobación de un régimen sancionador para las infracciones que se regulen derivadas de la presente norma, resultarán de aplicación los regímenes sancionadores y obligaciones contemplados en la normativa estatal, autonómica y local”.

Cómo obtener el NRUA en la ventanilla única

Para obtener el correspondiente número de registro, estos son los pasos que ha de seguir el propietario:

• Ingresar en la Ventanilla Única Digital disponible en la sede electrónica del Colegio de Registradores.
• Completar el formulario de alta, incluyendo la información del titular y las características del alojamiento.
• Incorporar la documentación solicitada.
• Remitir la solicitud y aguardar la asignación del código identificativo (la concesión es automática).
• Incorporar dicho número en todos los anuncios publicados en plataformas de alquiler turístico.

Obligaciones del propietario con el registo

Para todos los propietarios que deseen anunciar una vivienda en plataformas como Airbnb, Vrbo o Booking, la nueva normativa exige incluir obligatoriamente el número de registro. Estas son las obligaciones del propietario:

• Registrar la vivienda en el Registro Único de Arrendamientos para obtener el código identificativo correspondiente.
• Incluir dicho código en todas las publicaciones realizadas en plataformas de alquiler.
• Actualizar los datos del registro cada año, incluyendo información sobre los arrendamientos efectuados.
• Responder a los requerimientos de la administración en caso de inspección o solicitud de información.
• Cumplir con las normativas locales (autonómicas y municipales), además de la legislación estatal.
• Presentar un informe anual con un resumen de la actividad del inmueble, especificando el número de reservas y el uso del alquiler.

Qué alojamientos se verán afectados

El Real Decreto 1312/2024 deja claro qué tipo de viviendas se verán afectadas por esta medida. Tanto las viviendas de alquiler vacacional como las de temporada deberán inscribirse en el Registro, independientemente del motivo o duración del alquiler.

“Servicio de alquiler de alojamientos de corta duración: el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no”.

Incluso en el artículo 3.2, apartado b), se incluyen embarcaciones, buques o artefactos navales que se ponen a disposición de clientes a cambio de una contraprestación económica.

“b) Unidad: un alojamiento amueblado, afecte o no a la totalidad de este cuando así esté previsto en la normativa aplicable, que es objeto de la prestación de un servicio de alquiler de alojamiento de corta duración”.

Habrá que estar atentos, ya que queda menos de un mes para que entre en vigor la obligación de contar con el número de registro único para el alquiler, y todavía no se ha concretado la normativa que regulará el régimen sancionador para quienes no cumplan con esta exigencia.

Foto de portada | Gonzalo Carlos Novillo Lapeyra

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