Jose Antonio Carmona
Editor SeniorLas zonas comunes de un edificio son elementos que suelen generar bastantes conflictos entre los vecinos. Sin embargo, entre todas ellas hay una especialmente problemática: la azotea, un espacio en el que muchas veces no está claro si, legalmente, se considera tejado o terraza.
Y tener clara esa diferencia es fundamental a la hora de decidir a quién corresponde el mantenimiento, qué se puede (o no) hacer y cualquier posible reparación que haya que realizar. Por eso, vamos a ver qué separa legalmente un tejado de una terraza.
Lo primero es tener clara la diferencia
¿Alguna vez te has preguntado si el espacio que hay en lo alto de tu edificio es de todos o de quien lo usa? Una reciente sentencia (la puedes leer entera aquí) del Tribunal Superior de Justicia de Aragón ha puesto fin esta duda al aclarar, de una vez por todas, qué tiene de diferente una terraza de una cubierta.
De antemano vamos a ver en qué se diferencian ambas cosas:
- La cubierta (o tejado): es algo así como la tapadera del edificio y su función es vital para proteger la estructura, aislar el bloque y garantizar la seguridad. Por este motivo, siempre será de todos los vecinos. Ningún particular puede quedársela en propiedad, sin importar cuántos años lleve dándole uso.
- La terraza: aunque de entrada también es un espacio de la comunidad, su propósito no es sostener ni proteger la estructura básica del edificio. Esta diferencia es crucial porque la ley permite cierta flexibilidad. Si un vecino usa una terraza a la vista de todos, sin esconderse, de forma pacífica y actuando como si fuera el dueño durante el tiempo que marca la ley (un mecanismo legal conocido como usucapión), ese espacio puede acabar siendo legalmente suyo.
En este caso, la sentencia estaba basada en un conflicto, surgido entre una comunidad de propietarios, dueña de un edificio de locales comerciales y garajes, cuyo tejado o lo que en este caso es lo mismo, la cubierta, es plana y por otro lado, los vecinos de los edificios colindantes (eran los demandados), que viven en pisos con acceso directo a ese tejado y lo usan como terrazas privadas desde 1962.
El problema es que, en 2017, la Comunidad tuvo que hacer obras importantes de reparación en esa cubierta (impermeabilización y arreglo de una claraboya/lucernario) por valor de más de 55.000 euros. La Comunidad demandó a los vecinos que usan las terrazas, exigiendo que ellos pagaran esas obras, argumentando que, al ser los únicos que las disfrutan, debían asumir el coste proporcional a la superficie que ocupan.
No es una comunidad de vecinos al uso según el órgano judicial. El máximo organismo a nivel regional corrige en esta sentencia, aspectos de sentencias anteriores. En primer lugar, señala que no se trata de una “Comunidad de Vecinos” normal, ya que no se puede aplicar la Ley de Propiedad Horizontal (la típica ley de vecinos), porque los pisos y la terraza pertenecen a edificios distintos.
En segundo lugar, el tribunal explica que la relación legal es una servidumbre, es decir, el edificio de los locales “sirve” al de los pisos permitiéndoles usar su techo. Por tanto, hay que aplicar el Derecho Civil de Aragón (Fueros) y no la ley de comunidades.
Además, en la sentencia se distingue la doble función de ese espacio: por un lado, como terraza, es un espacio pisable para el disfrute de los vecinos; por otro, como cubierta, es el techo que protege a los locales de abajo de la lluvia y el frío.
A partir de esa distinción, el Tribunal razona que los vecinos deben pagar los gastos relacionados con el uso (pavimento, limpieza, barandillas...), pero no tienen por qué pagar lo que sirva para la función de cobertura (impermeabilización, estructura), ya que eso beneficia al dueño del edificio de abajo.
En la resolución final, el Tribunal Superior de Justicia de Aragón decide que los vecinos no tienen que pagar la obra de 2017. No tienen que abonar ni la reparación de la impermeabilización ni el lucernario, al considerar que estas obras eran estructurales y de cobertura, no de uso de terraza, por lo que no les corresponde pagarlas.
Además y de cara al futuro la sentencia establece que a partir de ahora los vecinos solo deben pagar el mantenimiento de lo que usan (la terraza en sí), mientras que la Comunidad propietaria debe pagar las reparaciones que tengan que ver con la estructura y la función de tejado.
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