Jose Antonio Carmona
Editor SeniorLa caldera de calefacción y agua caliente es un elemento habitual en muchas comunidades de vecinos. Sin embargo, más allá de las comodidades que ofrece, también es uno de los grandes focos de conflicto. Al final, la pelea suele ser la misma: determinar quién tiene que pagar, no tanto por el uso, sino sobre todo por el mantenimiento.
Mucha gente piensa —y de forma errónea— que solo las viviendas deben asumir todo lo relacionado con la caldera en una comunidad. Y aunque es cierto que el consumo de calefacción suele afectar solo a quienes la utilizan, la cosa cambia cuando hablamos de mantenimiento, reparación, sustitución o instalación de la caldera. Eso es justo lo que le ocurrió al propietario de unos locales comerciales, que terminó aprendiéndolo por las malas.
Todos pagan
Imagen Hessam Nabavi en Unsplash
Un caso, que se plasma en esta sentencia, que de forma resumida muestra el caso típico que acaba explotando en muchas comunidades: se toma un acuerdo en junta para adaptar o cambiar el sistema común de calefacción y agua caliente y un propietario lo lleva a los tribunales porque entiende que a él no le toca pagar.
En concreto, los hechos se refieren a la impugnación de un acuerdo aprobado en una junta del 2 de mayo de 2023, y que tardó dos años en solucionarse: el propietario por una parte pedía que se declarase nulo; y, como plan B, al menos que no le cargasen las costas. La primera sentencia ya le había dicho que no, y por eso recurrió a la Audiencia Provincial de Cantabria.
Cómo no la uso, no la pago. La Audiencia lo dejó claro desde el principio: el recurso traía cinco motivos, pero no coló ninguno. Y el “meollo” estuvo en el primero: el propietario sostuvo que, como él no disponía de ese servicio de calefacción y agua caliente sanitaria (ACS), el gasto sería individualizable y, por tanto, no debería contribuir.
Aquí el tribunal se apoyó en una idea que se repite muchísimo en Propiedad Horizontal: que no uses un servicio no te libra de pagar, porque la regla general es contribuir a los gastos generales. La excepción existía, sí, pero solo si esa exoneración estaba escrita y bien amarrada: en el título constitutivo, en los estatutos o mediante acuerdo unánime.
¿Y qué encontró la Audiencia cuando miró los papeles? Pues que la calefacción aparecía como elemento común en la escritura de obra nueva y, además, no había ninguna cláusula que exonerara a ciertos propietarios de pagar esos gastos generales.
Con eso, el tribunal concluyó que tocaba contribuir al mantenimiento o a la adaptación del sistema a normativa, aunque en la práctica no se estuviera disfrutando del servicio en ese momento. Incluso añadió un matiz importante: bastaba con la potencialidad de uso (el hecho de que, en teoría, podrías usar ese servicio).
A partir de ahí, el resto del recurso se fue cayendo como un dominó. Por ejemplo, el recurrente intentó decir que el acuerdo de “adaptación a normativa” realmente no exigía el cambio decidido y que se hacía más bien por ahorro energético… pero la Audiencia lo tumbó porque era un argumento nuevo que no se había planteado así en primera instancia.
Y lo mismo ocurrió con la queja de que en la junta se habló de pedir un informe jurídico y luego no se pidió: además de ser un motivo novedoso, la Audiencia recordó que no hacía falta un informe jurídico para poder adoptar un acuerdo. También rechazó la supuesta infracción sobre la carga de la prueba (art. 217 LEC) porque estaba ligada a ese debate nuevo sobre si el cambio era por obsolescencia o por eficiencia.
¿Y cómo terminó todo? Pues como suele terminar cuando no prospera ninguno de los motivos: la Audiencia desestimó íntegramente la apelación, confirmó la sentencia anterior y, además, impuso las costas de la apelación al recurrente, al no ver dudas serias de hecho o de derecho.
Vía | Economist & Jurist
En Xataka SmartHome | Nunca me dijeron que quitar la caldera en mi edificio era tan complicado. Esto hace falta para que no acabe en multazo
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