Cuidado con hacer un 'Manolo y Benito' al cerrar tu terraza o balcón: esto es lo que debes saber para que no acabe en multazo

Una de las fórmulas más habituales para ganar unos metros extra en casa pasa por “comerse” el balcón o la terraza. Es algo muy común, y basta con dar un paseo por cualquier calle para comprobar cómo muchas fachadas están llenas de balcones y terrazas cerrados. Pero ojo, porque hacerlo puede acabar convirtiéndose en un problema serio.

Y es que, aunque a simple vista pueda parecer una obra menor, instalar un cerramiento en un balcón o una terraza supone alterar la fachada del edificio, y ya sabemos lo que implica intervenir sobre un elemento común. Por eso, antes de dar el paso, conviene tener muy claros los requisitos legales y técnicos que exige la normativa, para evitar problemas, sanciones o incluso la obligación de retirarlo.

Un proceso muy bien regulado

Porque hay una creencia muy extendida que sin embargo es errónea: pensar que “como ya hay otro cierre, yo puedo poner el mío sin mayor problema” y esto es un error, tal y como cuenta este arquitecto.

Cerrar una terraza o un balcón es una de las reformas más habituales en viviendas antiguas, sobre todo cuando se busca ganar espacio útil, mejorar el aislamiento o sacar más partido a la casa durante todo el año. Sin embargo, no se trata de una obra cualquiera, ya que afecta de forma directa a la fachada y a los elementos comunes del edificio.

Ya lo hemos visto en otras ocasiones: las terrazas y los balcones, aunque sean de uso privativo, forman parte de la fachada del edificio y eso mucha gente lo ignora. Esto quiere decir que estas zonas de la casa tienen una especial protección por parte de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El artículo 7.1 es el que se encarga de regular lo que se puede y no se puede hacer.

“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”.

“En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

Esto quiere decir que para realizarlo conforme a la legalidad hay que cumplir con una serie de trámites, tal y como señalan en Mapfre. Lo más importante es cumplir con la normativa municipal, aunque también veremos que la comunidad de propietarios tiene mucho que decir.

El primer paso clave es la licencia urbanística del Ayuntamiento del municipio en el que está la vivienda. Por poner un ejemplo, en Granada existe una declaración responsable que se debe presentar junto con una documentación técnica antes de iniciar la reforma.

• Propuesta conjunta o unitaria de cerramiento.
• Deberá presentarse, junto a la documentación inicial, documentación técnica firmada por técnico/a competente, que garantice un resultado homogéneo del conjunto arquitectónico, tanto se si trata de un cerramiento o acristalamiento nuevo como si se trata de cambiar uno antiguo preexistente.
• Documentación acreditativa de la habilitación profesional del técnico autor de la documentación aportada, según lo establecido en el artículo 11.10 de la presente Ordenanza.

Además en el mismo documento fijan una fecha: “solo será posible respecto de edificaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigor del PGOU 2001”.

La persona interesada tiene que demostrar que la obra es viable y que realmente sirve para mejorar la eficiencia energética. Además, debe presentarse una propuesta conjunta para que todos los cerramientos del edificio mantengan una imagen uniforme en la fachada.

También se exige que ese cierre no empeore las condiciones de habitabilidad de la vivienda, es decir, que no perjudique al aislamiento térmico, acústico ni a la ventilación o salubridad de las estancias que dan a ese balcón o galería. Y, si en el futuro otros vecinos quieren hacer lo mismo en el mismo edificio, tendrán que ajustarse a esa misma propuesta.

En el caso de los edificios situados en el Conjunto Histórico de Granada, además, solo se permitirá si la actuación es compatible con la normativa de protección patrimonial y con las condiciones fijadas en los planes especiales correspondientes. 

¿Por qué este es otro punto importante? Porque, además, lo he vivido en primera persona. Al menos en mi ciudad —y esto puede variar de un municipio a otro— hay zonas consideradas BIC (Bien de Interés Cultural), y cualquier modificación debe cumplir una serie de requisitos. En mi caso, por ejemplo, los cerramientos no pueden instalarse en PVC y tienen que ser de aluminio.

Una vez que cuentas con la licencia, ahora toca tratar con el resto de vecinos y pedir permiso a la comunidad. La aprobación se obtiene mediante acuerdo en Junta de propietarios, normalmente por mayoría de 3/5, salvo que el cerramiento no altere la estética o ya exista un criterio homogéneo en el edificio. En cualquier caso, es aconsejable revisar los estatutos, porque algunas comunidades recogen normas internas sobre materiales, colores, tipos de acristalamiento o incluso la prohibición total de cerrar balcones.

Legalizar lo ilegal

¿Y qué pasa si tengo un cerramiento ilegal y quiero ponerlo en regla? También es posible, aunque no siempre. Existe la opción de legalizarlo, siempre que cumpla con la normativa urbanística vigente y que la comunidad de propietarios no haya impugnado su instalación.

Según explica Idealista, para regularizar un cerramiento hace falta presentar un proyecto técnico, abonar las tasas correspondientes y completar los trámites necesarios ante la concejalía de Urbanismo del ayuntamiento que corresponda. Además, si han pasado muchos años —por lo general, más de cuatro en materia urbanística y más de cinco en el ámbito de la comunidad— puede entrar en juego la prescripción administrativa. Aun así, eso no significa necesariamente que todo quede resuelto, ya que la comunidad podría seguir ejerciendo una acción civil si entiende que el cerramiento altera la estética del edificio o afecta a su uso.

Dicho esto, puedes que te haya surgido alguna duda. Por eso te dejo para el final una guía paso a paso de todo lo que debes tener en cuenta para que cerrar el balcón de tu casa no termine en un multazo o en algo peor:

• Revisar la normativa: antes de hacer nada, conviene consultar en el Ayuntamiento de tu ciudad qué normas se aplican a este tipo de obras, ya que la legalización dependerá de que el cerramiento cumpla con la normativa urbanística.
• Encargar un proyecto técnico: es necesario contar con un arquitecto o aparejador que prepare un proyecto donde se detallen los trabajos y se garantice que la estructura del edificio no se verá afectada.
• Pedir la licencia: con ese proyecto, habrá que solicitar la licencia de obra en el ayuntamiento. Según el tipo de intervención, la obra podrá considerarse mayor o menor, lo que influirá en el trámite y en el coste.
• Informar a la comunidad: también hay que comunicar la actuación a la comunidad de propietarios, ya que su visto bueno puede ser necesario si se modifican elementos comunes o cambia la estética del edificio.
• Ejecutar la obra: una vez obtenidos los permisos y, en su caso, la aprobación de la comunidad, ya se puede llevar a cabo el cerramiento siguiendo lo previsto en el proyecto.
• Obtener el certificado final: cuando la obra termine, el técnico responsable debe emitir un certificado final que acredite que todo se ha realizado correctamente.
• Actualizar el Catastro: si el cerramiento supone un cambio relevante en la superficie de la vivienda, será importante reflejarlo también en el Catastro.

Imagen portada | Lucor Ventanas

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