Lo alquilas en Airbnb pero en el ayuntamiento figura como tu casa: el fraude que ya persiguen las inspecciones en toda España

Este año, y sobre todo el año pasado, hemos asistido a toda una revolución en lo que se refiere a la regulación de las viviendas de uso turístico o, lo que es lo mismo, lo que todo el mundo conoce como pisos turísticos. El problema es que existe una normativa que puede llegar a confundir y hacer que creas que tienes un piso turístico totalmente legal cuando, en realidad, no es así.

La clave está en la doble normativa que hay que tener en cuenta para que una vivienda de este tipo esté completamente legalizada. Por un lado, hay que cumplir con la normativa estatal, pero por otro no hay que perder de vista lo que establece cada comunidad autónoma, cada ayuntamiento e incluso la propia comunidad de propietarios.

Porque puede haber propietarios que piensen que, con tener el Número de Registro Único —NRUA o NRA—, ya pueden anunciar su vivienda en plataformas digitales, además de cumplir con el correspondiente modelo informativo anual. Este número es el documento necesario surgido a partir del Real Decreto 1312/2024 y de la Orden VAU/1560/2025, normas con las que se creó el Registro Único de Arrendamientos. Pero ojo, porque no es suficiente.

Un propietario puede tener su registro estatal perfectamente tramitado y, aun así, recibir sanciones si incumple las licencias exigidas por su comunidad autónoma, las ordenanzas de su ayuntamiento o los estatutos de su comunidad de vecinos. Por eso desde Homyspace recomiendan seguir un orden lógico... que ahora te explicamos.

Lo que hace falta... paso a paso

En primer lugar, y como normativa más cercana, lo más importante es prestar atención a lo que establecen las ordenanzas locales del municipio en el que se encuentra la vivienda turística que queremos alquilar, antes incluso del trámite principal que se realiza ante la Junta de Andalucía, mediante la presentación de una declaración responsable. Por eso conviene revisarlas con detalle y, al mismo tiempo, comprobar qué permite la comunidad de propietarios. Como la regulación puede variar de un municipio a otro, voy a usar como ejemplo el caso de Granada, aunque en cada ciudad habrá que consultar qué requisitos concretos se exigen.

Porque, antes incluso de obtener la autorización o registro a nivel estatal o autonómico, es fundamental cumplir con la normativa local. Antes de anunciar un piso turístico en cualquier plataforma, y con independencia de la ciudad en la que se encuentre, hay que asegurarse de que cumple todos los requisitos urbanísticos, comunitarios y técnicos. Conviene revisar también qué exige la administración municipal correspondiente —en este caso, usaré como ejemplo el Ayuntamiento de Granada— y qué permite la comunidad de propietarios.

Además, conviene hacer una advertencia: dado que la legislación y la jurisprudencia sobre viviendas turísticas han cambiado en los últimos años, antes de iniciar cualquier trámite es recomendable comprobar la información directamente en fuentes oficiales actualizadas.Licencia de habitabilidad

Uno de los requisitos básicos es que la vivienda cuente con un documento que acredite que puede usarse como vivienda. Normalmente se trata de la licencia de primera ocupación o de la cédula de habitabilidad. Si no se dispone de este documento, puede ser necesario tramitar una licencia de ocupación o una declaración responsable de ocupación ante el área de Urbanismo del ayuntamiento correspondiente.

Para ello, normalmente habrá que presentar una solicitud, aportar un certificado técnico, pagar las tasas municipales correspondientes, entregar una nota simple actualizada de la finca y justificar que la vivienda cuenta con suministros como agua y luz.

Contar con la aprobación de los vecinos

También es fundamental revisar la situación dentro de la comunidad de propietarios. Hay que comprobar si los estatutos prohíben expresamente el uso turístico de las viviendas. Para acreditarlo, puede ser necesario solicitar una certificación en el Registro de la Propiedad.

Además, tras las últimas modificaciones es también necesario contar con la aprobación de la comunidad de vecinos, especialmente si existen limitaciones aprobadas sobre este tipo de actividad. En determinadas situaciones se exige el apoyo de una mayoría cualificada de propietarios.

La vivienda debe hasta garantizar el descanso

La vivienda también debe cumplir unas condiciones mínimas para poder alojar huéspedes. Debe tener una superficie suficiente, una capacidad máxima adecuada al número de dormitorios y plazas, y respetar los límites establecidos por la normativa turística.

En cuanto al equipamiento, debe contar con cocina o zona de cocina equipada, extractor, menaje suficiente, baños adecuados al número de plazas, mobiliario básico, camas en buen estado, ropa de cama, almohadas y toallas suficientes, además de juegos de reposición.

También debe garantizar unas condiciones mínimas de confort. Los dormitorios deben tener ventilación directa y algún sistema para oscurecer la estancia. La vivienda debe disponer de calefacción y refrigeración suficientes, así como suministro continuo de agua fría, agua caliente y electricidad.

En materia de seguridad, la vivienda debe contar al menos con un botiquín de primeros auxilios y detectores de humo. Además, aunque dependerá de cada caso, es recomendable disponer de extintor, especialmente en zonas como el pasillo o la cocina, y de un plano básico de evacuación.

Ahora el trámite autonómico

Y ahora sí: cuando tengas cubiertos todos estos requisitos, podrás presentar la declaración responsable ante la Junta de Andalucía. Este trámite suele realizarse de forma telemática, actualmente a través de la Ventanilla Única Digital.

En esa declaración deben indicarse los datos del titular, los datos de la vivienda, la referencia catastral, la licencia de primera ocupación o documento equivalente, el título que habilita para explotar la vivienda, el certificado de eficiencia energética y el seguro de responsabilidad civil que cubra los riesgos derivados de la actividad turística.

Para el final, el NRUA

Con todos estos datos y requisitos ya cubiertos, ahora sí es el momento de cumplir con la normativa estatal. Ya puedes obtener el NRUA, tal y como explicamos en este artículo.

Es el Número de Registro Único de Alquiler y sirve para acreditar que la vivienda que se va a alquilar cumple con la normativa vigente. Este registro es obligatorio para todos los inmuebles destinados al alquiler de corta duración, incluido el uso turístico o de temporada, y es necesario desde el pasado 1 de julio. Solo con este número es posible ofertar la vivienda en plataformas online.

Cualquier vivienda que se alquile a corto plazo, ya sea por turismo, trabajo o estudios, necesita contar con el Número de Registro Único —NRUA o NRA— para poder publicarse en plataformas digitales. Además, debe cumplir también con los requisitos autonómicos y locales que correspondan.

En Xataka SmartHome | Madrid cambia las reglas: ni pisos turísticos enanos, ni con mucha luz. Esto es todo lo que cambia desde ya (y no es poco)