En casa puedes hacer muchas obras pero tienes un límite: el artículo 7 de la LPH

Es muy habitual hacer reformas y obras en casa para ir corrigiendo defectos y mejorando la vivienda, que con el paso de los años se va deteriorando. Pero no todo vale a la hora de meter albañiles en el hogar, y es fundamental tener claros los límites legales para evitar conflictos con los vecinos o terminar en los tribunales.

En este caso, más allá de lo que diga, por ejemplo, el Código Civil, la norma de referencia es la Ley de Propiedad Horizontal. Ya hemos hablado muchas veces de ella y, en esta ocasión, para ir sobre seguro antes de iniciar cualquier modificación o reforma en un piso, conviene tener muy presente lo que establece.

Con aprobación previa

Una reforma que se salte las reglas puede acabar en una multa seria. Y es que un error bastante común es creer que se pueden hacer “obras menores” en secreto, y nada más lejos de la realidad: la ley obliga a notificar previamente a la persona que represente a la comunidad, aunque no sea necesario pedir permiso ni obtener autorización.

Aclarando conceptos. Será obra menor (mismo uso: reformar cocina/baño) u obra mayor (cambio de uso o actuaciones más importantes: cerrar una terraza, convertir un garaje en almacén, etc.).

Hay que diferenciar claramente —como explican en Vecindia— entre la obra privativa que se notifica previamente y la obra que afecta a elementos comunes, que sí debe contar con aprobación previa en junta.

¿Y de qué obras hablamos? Imagina, por ejemplo, que quieres cambiar el suelo, tirar tabiques o sustituir los sanitarios. Puedes hacerlo sin permiso de la comunidad, siempre que no afecte a la estructura ni a la estabilidad del edificio.

Eso sí, lo que debes hacer es informar previamente. De hecho, los expertos recomiendan enviar una carta certificada al presidente o al administrador con antelación, porque así se evitan paralizaciones de la obra y posibles conflictos vecinales.

El artículo 7.1 de la LPH es el que aclara lo que podemos hacer como propietarios: “podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”.

Y ¿cuándo debo pedir permiso? De nuevo es el artículo 7.1 el que sirve para despejar dudas al establecer que “[...] en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna”.

Cualquier intervención que suponga una modificación del exterior (cerrar terrazas, cambiar ventanas visibles, poner toldos o aparatos de aire) o afecte a zonas compartidas, necesita el visto bueno de la comunidad y aprobación en Junta de Propietarios. Si se hace sin permiso, se puede exigir la reposición al estado original judicialmente y ya hemos visto ejemplos al respecto.

¿Y hace falta licencia?

Pues ya te adelanto que sí: cualquier reforma en casa, aunque parezca pequeña (como cambiar el baño), conviene hacerla con la licencia de obra que corresponda, porque si no puedes acabar con multas y hasta problemas legales con la comunidad y ya lo explicamos largo y tendido. Y así lo confirmaba el arquitecto (Diego Alberto García, de extraMURS Arquitectura): no hay que empezar una reforma sin tramitar antes los permisos.

Hay excepciones: arreglos muy menores que no afecten a estructura ni a elementos comunes (pintar, cambiar baldosines sueltos, arreglar un marco de puerta…) pueden no requerir licencia.

Para qué sirve tener licencia? Durante la obra la licencia solo pueden pedírtela las autoridades municipales, pero si un vecino o el presidente se queja y reclama, por ejemplo a la Policía Local, ten por seguro que te la van a pedir: las autoridades son las únicas que pueden exigírtela legalmente.

Eso sí, si la reforma afecta a elementos comunes o perjudica a otros vecinos, puede hacer falta autorización de la comunidad, y si no la tienes podrías enfrentarte a sanciones o a tener que revertir la obra.

Actividades prohibidas

A todo esto se suma, cómo un límite más, lo que dice el artículo 7.2 de la LPH al establecer que no se permiten “[...] actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. 

El presidente de la comunidad, ya sea por iniciativa propia o porque se lo pida cualquier vecino, puede exigir al responsable que pare de inmediato esa actividad prohibida. Y lo hace dejando claro que, si no hace caso, la comunidad irá a los tribunales.

Si el infractor sigue igual, el presidente —con permiso previo de la junta de propietarios, convocada para eso— puede presentar una demanda de “cesación” (para que se ordene parar). Y al presentar la demanda hay que aportar dos cosas: la prueba de que se le avisó de forma fehaciente (por ejemplo, burofax) y el certificado del acuerdo adoptado por la junta.

Además, el juez puede actuar rápido: incluso antes de que haya sentencia, puede ordenar como medida cautelar que la actividad se detenga inmediatamente, advirtiendo de que, si no se cumple, podría haber consecuencias por desobediencia. También puede imponer otras medidas para asegurarse de que se cumple la orden.

Y si al final la sentencia da la razón a la comunidad, puede ordenar el cese definitivo, obligar a pagar una indemnización por daños y perjuicios, e incluso quitar el derecho de uso de la vivienda o local hasta tres años, según la gravedad. Si quien molesta no es el propietario (por ejemplo, un inquilino), el juez puede declarar extinguidos sus derechos sobre la vivienda o local y ordenar su desalojo.

Vía | El Confidencial

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