Jose Antonio Carmona
Editor SeniorHemos visto que, cuando se trata del alquiler de una vivienda, el inquilino cuenta con una serie de mecanismos de protección que impiden que el casero pueda echarlo del piso de cualquier manera si quiere venderlo. Sin embargo, mucha gente cree que el padrón es uno de ellos, y eso es un grave error.
No hablamos de expulsar a una persona de la vivienda mientras sigue residiendo en ella, sino de que el propietario pueda vender el inmueble aunque un antiguo inquilino continúe utilizando ese piso como lugar de empadronamiento. La ley en España deja claro que este trámite no impide la venta y que esta puede realizarse de forma completamente legal.
Lo que hay que tener en cuenta
Para empezar, conviene tener claro qué es el Padrón Municipal. Se trata de un registro administrativo que sirve para que el Ayuntamiento sepa quién reside en el municipio. Según la Ley 7/1985 en su artículo 15, toda “persona que viva en España está obligada a inscribirse en el Padrón del municipio en el que resida habitualmente. Quien viva en varios municipios deberá inscribirse únicamente en el que habite durante más tiempo al año”. A partir de ahí, existen circunstancias que pueden matizar esta obligación y todos conocemos, de una forma más o menos cercana, algún caso.
Sin embargo, hay quien piensa que por estar empadronado en un domicilio una persona adquiere una especie de derecho de propiedad o de arrendamiento, y eso no es así. Estar empadronado en una vivienda en la que se ha residido como inquilino no impide que el propietario legal del inmueble pueda venderla.
Qué debo mirar antes de vender o comprar
Los notarios aconsejan realizar antes una visita con calma, pero además antes de comprar una vivienda, conviene revisar una serie de documentos. Por un lado, la documentación registral y catastral, sobre todo la nota simple para comprobar quién es el propietario y si existen cargas, y el certificado catastral para verificar que los datos de la vivienda coinciden.
También hay que revisar la situación económica del inmueble. Aquí es fundamental pedir un certificado que confirme que está al corriente con la comunidad, el último recibo del IBI y, si existe hipoteca, un documento que indique la deuda pendiente para poder cancelarla en la firma.
En cuanto al estado físico y administrativo, es importante comprobar si la vivienda tiene cédula de habitabilidad o licencia de segunda ocupación, el certificado de eficiencia energética y, si el edificio es antiguo, el resultado de la ITE y posibles derramas aprobadas.
Por último, merece la pena revisar las últimas facturas de suministros como luz, agua y gas para asegurarse de que no haya impagos que compliquen el cambio de titularidad.
Quién es (de verdad) el propietario
Foto de George Becker
La titularidad de un inmueble depende única y exclusivamente de a quién corresponde la propiedad, tal y como consta en la documentación oportuna y en el Registro de la Propiedad. Y si el inmueble —ya sea un piso, una cochera o un trastero— quiere venderse, lo importante es comprobar que no existan cargas ocultas, como hipotecas, y estar al corriente de pagos como el IBI o la comunidad de propietarios.
Si en el momento en que el propietario quiere vender el piso hay un antiguo inquilino que sigue empadronado, la venta seguirá siendo totalmente legal. Como mucho, esta situación puede generar alguna molestia al comprador. Por ejemplo, puede encontrarse con que sigan llegando notificaciones de organismos oficiales a nombre de esa persona, como cartas del censo electoral, multas o comunicaciones de la Administración. Además, si esa persona no ha cambiado el padrón, no solo dejará de recibir esas notificaciones correctamente, sino que también puede ver limitado su derecho al voto al seguir vinculada a un domicilio en el que ya no vive.
Vemos, por tanto, que quien más molestias puede soportar en estos casos es el comprador de un inmueble en el que sigue apareciendo empadronada otra persona. Una forma de evitarlo puede ser pedir un certificado de empadronamiento para asegurarse de que el piso se entrega libre de ocupantes y de posibles situaciones problemáticas. Si aparece alguien registrado, el comprador podría temer que la vivienda esté ocupada o que exista un alquiler no declarado.
En estos casos, para poner fin a la situación, lo más recomendable es iniciar el trámite para dar de baja a esa persona del padrón de la vivienda que se acaba de adquirir. Este procedimiento se conoce como baja por inscripción indebida.
Se trata de un proceso que debe realizarse en el Ayuntamiento del municipio en el que se encuentra el inmueble. Lo único que debe hacer el actual propietario es presentar su DNI y la documentación que acredite que es el titular de la vivienda, como una copia de la escritura o una nota simple reciente obtenida del Registro de la Propiedad.
Una vez que se comunica que esa persona ya no reside allí, el Ayuntamiento iniciará un expediente. Intentará contactar con el antiguo inquilino en esa dirección y, al comprobar que ya no vive en el inmueble —a veces incluso mediante una comprobación rutinaria de la Policía Local—, procederá a darle de baja de oficio.
Vía | El Economista
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