Que un vecino abra ventanas en la fachada sin permiso no es un problema: para eso está el artículo 10 de la LPH

En muchas ocasiones, la convivencia en una comunidad de vecinos puede convertirse en una auténtica jungla, y menos mal que tenemos la ley como apoyo para resolver conflictos. Uno de los temas que más polémica suele generar es qué se puede hacer —y qué no— cuando se “toca” la fachada del edificio.

Es bastante habitual que algunos propietarios piensen que, como esa parte está en su vivienda o local, pueden modificarla sin problema. Pero nada más lejos de la realidad. De hecho, este tipo de situaciones es muy frecuente y, en el peor de los casos, acaba en los tribunales y con una sanción por aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Lo que dice la normativa

Abrir una ventana donde no la hay, agrandarla para que entre más luz, cerrar un balcón o añadir una puerta pueden convertirse en motivo de conflicto en una comunidad. Aun así, no hay que desesperarse: la solución es más sencilla de lo que parece, porque la normativa deja bastante claro cómo debe actuarse.

La fachada es, legalmente, un elemento común del edificio, no un elemento privativo del local o de la vivienda. Por tanto, modificarla (ya sea abriendo un hueco nuevo o ampliando uno ya existente) no es una decisión que pueda tomarse por cuenta propia.

El artículo 10.3.b de la LPH establece que cualquier alteración de la estructura o de la fábrica del edificio (como ocurre con la fachada) requiere autorización administrativa y también el acuerdo de la Junta de Propietarios.

“[...] cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes”.

La mayoría necesaria. Tradicionalmente se exigía unanimidad, pero tras las últimas reformas y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, suele bastar con el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación tal y como establece el artículo 17.4 de la LPH.

Normalmente los tribunales y jueces son tajantes a la hora de impedir este tipo de actuaciones y solo y siempre que exista acuerdo de la comunidad como paso previo indispensable para evitar demandas, suelen ser más favorables al propietario.

Normativa básica que hay que vigilar

Porque ya no es solo cumplir con lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal. Aunque la comunidad autoriza a propietario, este debe cumplir con lo establecido en el artículo 580 del Código Civil y así lo confirman desde Selier Abogados: “ningún medianero puede, sin consentimiento del otro, abrir en una pared medianera ni ventana, ni hueco alguno”.

Un Código Civil que también regula las distancias con los vecinos colindantes, si las ventanas abren hacia patios interiores o fincas vecinas, no solo a la calle pública. Según lo estipulado en el artículo 582 del Código Civil: “No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad”.

Una de estas limitaciones se refiere a que no se pueden abrir ventanas con vistas rectas sobre la finca del vecino si no hay al menos 2 metros de distancia entre la pared y la propiedad contigua. En el caso de las vistas oblicuas (las que obligan a girar la cabeza, generalmente en un ángulo de hasta 90 grados, para observar la propiedad) vecina deben respetarse al menos 60 centímetros.

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