Votar en contra de una derrama no siempre te libra de pagarla: el artículo 17.2 te obliga en un caso

Si hay una palabra tabú en las comunidades de propietarios, esa es derrama. Cualquier reforma, mejora o gasto extra que debamos pagar, además de la cuota mensual, no suele ser precisamente bien recibido. En determinadas mejoras no necesarias, votar en contra puede permitir al propietario quedar exento de asumir el coste.

Hay una circunstancia muy concreta en la que, aunque votemos en contra en la reunión de la comunidad, no tendremos más remedio que pasar por caja y terminar pagando la derrama por mucho que nos disguste. La Ley de Propiedad Horizontal es bastante clara al respecto.

Lo que dice la ley

Por lo general, cuando una comunidad aprueba una mejora que no es necesaria y su coste para cada vecino supera tres mensualidades ordinarias de comunidad, el propietario que vote en contra puede quedar exento de pagarla. Eso es lo que regula el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Imagina, por ejemplo, que pagas 50 euros al mes de comunidad. Si se aprueba una derrama para realizar algún cambio en el bloque y el importe que te corresponde supera esas tres mensualidades, en determinadas circunstancias podrías decir: "Yo voté que no, así que no pago".

Pero ¿qué ocurre si la derrama tiene como objetivo mejorar la eficiencia energética del edificio?

Obras como mejorar la envolvente del inmueble, sustituir la caldera por otra más eficiente o renovar los cerramientos de las zonas comunes pueden entrar en el ámbito del artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

“La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley”.

En estos casos, las obras pueden aprobarse por mayoría simple y obligar a pagar incluso a quienes voten en contra, siempre que el coste anual por propietario, descontadas las ayudas y aplicada la financiación, no supere 12 mensualidades ordinarias de comunidad.

Si, por ejemplo, pagas esos 50 euros que hemos mencionado antes y la mejora supone que tienes que abonar 550 euros extra, no te quedará más remedio que asumirlo como gasto general de la comunidad, aunque hayas votado en contra.

Si, por el contrario, el importe a pagar es de 700 euros en un solo año y, por tanto, supera las 12 mensualidades, esa obra ya no podría aprobarse por esta vía concreta del artículo 17.2 con mayoría simple.

Pero aquí hay un matiz importante relacionado con la financiación. Si esos 700 euros se financian, por ejemplo, en dos años a razón de 350 euros anuales, entonces sí estarían por debajo del límite anual de 600 euros y la actuación podría encajar en el artículo 17.2. La ley habla expresamente de importe repercutido anualmente, no del coste total de la actuación.

Si se superan las 12 mensualidades, ya no puede utilizarse esta vía del artículo 17.2. A partir de ahí habrá que analizar la naturaleza concreta de la actuación, porque determinados equipos o sistemas destinados a mejorar la eficiencia energética pueden aprobarse conforme al artículo 17.3.

Este establece una mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas para instalar equipos o sistemas destinados a mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En ese supuesto, los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.

Por tanto, superar las 12 mensualidades (600 euros en el ejemplo que estamos utilizando) no significa automáticamente que se pase al artículo 17.4 y que un vecino pueda negarse a pagar.

El artículo 17.4 se refiere a mejoras voluntarias o no necesarias y establece que, si su coste supera tres mensualidades ordinarias, el propietario disidente puede quedar exento de pagarlas. En este caso, sin embargo, es el artículo 17.3 el que contempla específicamente determinados equipos o sistemas destinados a mejorar la eficiencia energética.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

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