Jose Antonio Carmona
Editor SeniorTener una hipoteca en pleno 2025 no es ninguna rareza. Ya hemos hablado de lo complicado que resulta acceder a una vivienda, tanto en alquiler como en propiedad. Por eso, para la mayoría, pedir un préstamo bancario sigue siendo la única opción real para comprar una casa. Las temidas hipotecas forman parte del día a día… pero si tú tienes una, hoy traemos buenas noticias.
Si alguna vez pagaste gastos hipotecarios —notaría, registro, gestoría o tasación— y aún no los has reclamado, estás a tiempo. El Tribunal Supremo acaba de emitir un auto histórico que marca un antes y un después en la jurisprudencia sobre los gastos hipotecarios, abriendo la puerta a que muchos consumidores puedan recuperar su dinero.
Los hechos
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El Tribunal Supremo, a través de su Sala de lo Civil, ha dictado el Auto 180/2025, de 2 de octubre (ATS 8837/2025), una resolución (puede consultarse en este enlace) que marca un nuevo precedente favorable para los hipotecados. Gracias a este fallo, los consumidores podrán reclamar los gastos de su hipoteca incluso aunque hayan pasado varios años desde la firma del préstamo.
Según informa Economist & Jurist, el auto se enmarca en un litigio entre dos consumidores y el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA), y sienta una importante línea jurisprudencial que refuerza la protección de los usuarios frente a las entidades bancarias.
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En 2002 y 2006, Avelino y Esther firmaron dos hipotecas con el BBVA que incluían una cláusula que les obligaba a pagar todos los gastos de formalización. En 2018 demandaron al banco para anular esa cláusula y recuperar el dinero pagado.
En un primer momento, el Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Palma de Mallorca (en 2019) declaró su nulidad, pero limitó la devolución por considerar prescrita la reclamación del préstamo de 2002, criterio que fue confirmado por la Audiencia Provincial al entender que el plazo de prescripción empezaba a contar desde el pago de los gastos.
El recurso de casación. Los demandantes recurrieron en casación y, durante el proceso, el banco pagó voluntariamente las cantidades reclamadas y se allanó a sus peticiones. El Tribunal Supremo debía decidir sobre dos aspectos clave: el efecto del allanamiento en casación y el momento en que empieza a contar el plazo para reclamar los gastos hipotecarios.
La doctrina del Supremo
El Alto Tribunal recuerda en esta resolución, dos principios esenciales:
- Efectos del allanamiento (art. 21 LEC): incluso en fase de casación, el allanamiento del demandado obliga al tribunal a estimar las pretensiones del actor, siempre que no exista fraude de ley ni perjuicio a terceros.
- Plazo de prescripción (STS Pleno 857/2024, de 14 de junio): salvo que el banco demuestre que el consumidor conocía previamente la abusividad de la cláusula, el plazo para reclamar los gastos hipotecarios comienza a contar desde la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de dicha cláusula.
Aplicando esta doctrina y lo dispuesto en el artículo 487.1 de la LEC —reformado por el Real Decreto-ley 5/2023—, el Tribunal Supremo casó la sentencia dictada por la Audiencia Provincial y ordenó dictar una nueva resolución conforme a estos criterios jurisprudenciales.
Qué significa esto para los consumidores
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La sentencia supone un avance para los hipotecados, ya que evita que sus reclamaciones sean rechazadas por prescripción anticipada. El Tribunal establece que el plazo para reclamar solo empieza cuando un juez declara nula la cláusula.
El fallo también refuerza el allanamiento como forma válida de cerrar un proceso incluso en casación, agilizando los juicios, y unifica el criterio sobre el plazo de prescripción, evitando diferencias entre tribunales.
Foto de portada | Towfiqu barbhuiya en Unsplash
Vía | Economist & Jurist
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