No pagar la comunidad puede dejarte sin piscina este verano. La ley lo permite, pero los vecinos no pueden hacerlo de cualquier manera

Cuando llega el verano, la piscina comunitaria se convierte en uno de los espacios más cotizados del edificio —si tienes una en casa, sabrás a qué me refiero—. Tanto es así que puede convertirse en la herramienta disuasoria perfecta, incluso para conseguir que los vecinos morosos vuelvan a pagar las cuotas de la comunidad.

Es una medida de presión que cada vez adoptan más comunidades de propietarios. Si este mismo año vimos cómo algunos vecinos pensaban en impedir el uso del ascensor (y no podían hacerlo), con la llegada del verano la piscina pasa a ocupar un lugar protagonista. Muchas comunidades se plantean impedir que los vecinos morosos puedan utilizarla hasta que se pongan al día con las cuotas pendientes.

La ley permite restringir servicios no esenciales

Según cifras del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España difundidas en 2024, la morosidad afectaba al 38,43% de las comunidades de propietarios. Por lo tanto, ya vemos que no es un problema menor.

De hecho, distintos colegios profesionales han publicado artículos en los que explican con detalle qué establece la ley y qué pasos deben seguirse para prohibir a los propietarios morosos el acceso a zonas no esenciales. Es el caso del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida (CAFBL), del Colegio de Administradores de Fincas de Las Palmas y del Colegio de Administradores de Fincas de Baleares (CAFBAL), por citar solo tres ejemplos.

Cada vez más comunidades se plantean impedir el acceso a la piscina a los vecinos morosos. Y aunque pueda parecer una medida improvisada o incluso ilegal, lo cierto es que la Ley de Propiedad Horizontal contempla esta posibilidad. Eso sí, no basta con cambiar la cerradura o entregar pulseras a todos menos al vecino que debe varias mensualidades.

La clave está en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este artículo permite que la junta de propietarios apruebe medidas disuasorias frente a quienes no pagan las cuotas comunitarias.

“La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles”.

Además, la norma marca un límite temporal y la junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad pero solo por el tiempo en que se permanezca en dicha situación. En el momento en el que el propietario se ponga al corriente de pago, deberá recuperar el acceso a la instalación.

Aunque la norma no se refiere en concreto a la piscina, sí menciona la posibilidad de prohibir temporalmente el acceso a determinados servicios e instalaciones. La piscina, al igual que una pista de pádel o un salón multiusos, puede entrar dentro de esta categoría, ya que no se considera imprescindible para poder habitar la vivienda. 

Así lo confirma Margarita Pérez, abogada en ARAG: “La comunidad sí puede limitar el uso de instalaciones comunes que no sean esenciales si un propietario no paga”.

La situación sería muy distinta si la comunidad intentara impedir al propietario utilizar el ascensor, entrar por el portal o acceder a su propia casa. Estos elementos afectan directamente a la habitabilidad, la accesibilidad o la seguridad del inmueble y no pueden utilizarse como mecanismo de presión.

No es una decisión que pueda tomar el presidente . Que la ley permita restringir el acceso no significa que el presidente o el administrador puedan hacerlo por su cuenta. La medida tiene que ser aprobada por la junta de propietarios y debe quedar reflejada en el acta.

La propia ley establece otros límites en el citado artículo 21 y las medidas adoptadas no pueden ser abusivas ni desproporcionadas y tampoco pueden aplicarse de forma retroactiva. Por ejemplo, resultaría discutible aprobar hoy una sanción para castigar una deuda que ya había sido abonada antes de que se adoptara el acuerdo.

No hace falta cambiar los estatutos

Una de las dudas más habituales es si la prohibición debe aparecer previamente en los estatutos de la comunidad. El artículo 21 señala que estas medidas pueden incluirse en los estatutos, pero no establece que esa sea la única forma de aprobarlas.  

“Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad”.

En la práctica, la comunidad puede adoptar un acuerdo específico en junta, aunque dejar la regulación bien definida en sus normas ayuda a evitar decisiones improvisadas y conflictos posteriores. Lo recomendable es que el acuerdo explique qué se considera morosidad, qué instalaciones quedan afectadas, durante cuánto tiempo se aplicará la restricción y cómo se recuperará el acceso después de pagar.

El problema si la vivienda está alquilada. Todo se complica cuando el propietario moroso tiene la vivienda arrendada. El obligado a pagar las cuotas frente a la comunidad sigue siendo el propietario, pero quienes utilizan la piscina son normalmente los inquilinos.

En estos casos, la restricción puede terminar afectando a personas que no han generado la deuda y que quizá pagan puntualmente su alquiler. Aun así, su derecho a utilizar las instalaciones comunitarias procede de la vivienda que ocupan, por lo que pueden encontrarse con el acceso bloqueado si la comunidad ha aprobado válidamente la medida.

Esto no convierte al inquilino en responsable de la deuda. En su caso, podría reclamar al propietario por las consecuencias derivadas de su incumplimiento, especialmente si el uso de la piscina figuraba entre las condiciones del alquiler.

La piscina cómo arma. La posibilidad de quedarse sin piscina parece conseguir en algunos casos lo que no logran durante el resto del año los avisos y requerimientos de pago. Que el propietario y su familia no puedan utilizar una instalación a la que accede el resto de los vecinos puede generar una situación incómoda y acelerar el pago de las cantidades pendientes.

Foto de portada | Matthew

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