La prórroga extraordinaria se realizará por anualidades, hasta un máximo de dos años
En los últimos días estamos viviendo una auténtica montaña rusa en lo que a la normativa sobre vivienda se refiere. El Gobierno ha aprobado dos decretos-leyes con importantes cambios en las viviendas de alquiler, pero su futuro todavía está en el aire por la convocatoria de elecciones generales.
Entre las novedades destaca una medida que permite a determinados inquilinos solicitar una ampliación extraordinaria de hasta dos años en el contrato de alquiler. Sin embargo, aunque ya está publicada en el BOE y se encuentra en vigor, todavía debe superar un trámite fundamental para garantizar su continuidad.
La medida está recogida en el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre y vigente desde el día 8. En concreto, este cambio relativo a los contratos de alquiler aparece detallado en la disposición final quinta, dedicada a la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
¿Qué requisitos deben cumplir los inquilinos?
El Gobierno ha introducido cambios que permiten solicitar una prórroga de hasta dos años adicionales, durante los cuales se mantienen las condiciones del contrato original. Sin embargo, no todos los inquilinos pueden beneficiarse de esta medida, ya que la nueva normativa establece una serie de requisitos que conviene conocer. Para que quede claro, lo mejor es repasarlos uno a uno:
- El contrato debe estar vigente desde antes del 8 de octubre de 2026. La medida se aplica a los contratos que ya estaban en vigor cuando entró en vigencia el decreto, no a los firmados posteriormente.
- Debe tratarse de una vivienda habitual. No se incluyen, por ejemplo, los alquileres turísticos.
- El inquilino debe estar al corriente de pago, tanto en el momento de solicitar la prórroga como durante los ocho meses anteriores.
- El contrato debe encontrarse en una de las situaciones previstas legalmente: que finalice su prórroga obligatoria antes del 31 de diciembre de 2028, que termine una de las prórrogas tácitas contempladas en la ley o que concluya un período de tácita reconducción.
- El inquilino debe solicitar expresamente la ampliación. No se trata de una renovación automática.
Conviene tener en cuenta que no basta con que el contrato llegue a su fecha de vencimiento. Para solicitar estos dos años adicionales debe encontrarse en alguno de los supuestos expresamente contemplados en la normativa. Además, hay que diferenciar esta ampliación extraordinaria de las prórrogas ordinarias que ya establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, que pueden permitir que el contrato continúe vigente durante más tiempo sin necesidad de recurrir a esta nueva medida.
Si se cumplen los requisitos, el propietario está obligado, como regla general, a aceptar la prórroga, aunque existen excepciones.
- Entre ellas está que el propietario necesite recuperar la vivienda para uso propio o de determinados familiares, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Tampoco será obligatorio aplicar esta ampliación cuando las partes hayan acordado otras condiciones, hayan firmado un nuevo contrato o pacten una renovación con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente.
Además, hay otro detalle importante: esta prórroga de dos años no puede acumularse a la prórroga extraordinaria de hasta tres años prevista para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado. En esos casos, la normativa establece que tiene preferencia la prórroga contemplada en el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por último, la ampliación extraordinaria se realizará por anualidades hasta alcanzar un máximo de dos años. Durante ese tiempo se mantendrán las condiciones del contrato original, sin perjuicio de las actualizaciones de renta que legalmente correspondan. Boletín Oficial del Estado
Una medida pendiente de convalidación
Todo esto aparece recogido en el Real Decreto-ley, pero hay un detalle importante: aunque la medida ya está en vigor, su continuidad todavía no está garantizada.
No hay que olvidar que los decretos-leyes deben someterse a una votación parlamentaria para su convalidación o derogación en un plazo máximo de 30 días desde su promulgación. Así lo establece la Constitución en su artículo 86.2.
El problema es que la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre ha complicado este proceso. Al estar disueltas las Cortes Generales, no puede celebrarse esa votación en el pleno ordinario del Congreso. La responsabilidad de decidir sobre su convalidación corresponde ahora a la Diputación Permanente del Congreso.
Inicialmente estaba previsto que la Diputación Permanente se pronunciara el 16 de octubre, pero la votación se aplazó. Según las últimas informaciones, la nueva fecha prevista es el 12 de noviembre de 2026, un día antes del comienzo de la campaña electoral para las elecciones generales del 29 de noviembre. No obstante, esa fecha todavía debe confirmarse oficialmente.
Por tanto, aunque las medidas ya están en vigor, su continuidad dependerá de esa decisión parlamentaria. Si el decreto no es convalidado, dejará de aplicarse, lo que afectaría especialmente a los inquilinos cuyos contratos finalicen en 2027 o 2028 y que todavía no hayan podido acogerse a la prórroga.
Esto no significa que la convocatoria electoral anule automáticamente la norma. Hasta que se produzca una decisión sobre su convalidación, el decreto mantiene su vigencia y sus efectos jurídicos.
¿Hay que demostrar una situación de vulnerabilidad económica?
No. Y esto es importante. La prórroga extraordinaria de dos años establecida por el Real Decreto-ley 29/2026 no exige acreditar una situación de vulnerabilidad económica. Basta con reunir los requisitos establecidos en la disposición final quinta. Por tanto, un inquilino con un trabajo estable y unos ingresos elevados también podría beneficiarse de ella.
Eso sí, hay que distinguir esta medida de otras prórrogas extraordinarias previstas por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que tienen requisitos diferentes.
De hecho, esta ampliación extraordinaria no es la única posibilidad que contempla la legislación para prolongar un contrato de alquiler. El Real Decreto-ley 28/2026, aprobado también el 6 de octubre, introduce cambios en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por tanto, antes de solicitar los dos años adicionales, conviene comprobar qué prórroga corresponde legalmente a cada contrato, ya que las distintas medidas no siempre son acumulables.
¿Qué ocurre con el precio del alquiler?
El mismo decreto introduce otra novedad importante que afecta directamente al bolsillo de los inquilinos: limita determinadas actualizaciones anuales del precio del alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027.
En concreto, cuando llegue el momento de revisar la renta conforme a la anualidad del contrato, si el importe del alquiler supera el límite máximo aplicable según el sistema estatal de índices de precios de referencia, el propietario no podrá aplicar ninguna subida.
En los demás casos, propietario e inquilino podrán negociar una actualización de la renta. Sin embargo, si no llegan a un nuevo acuerdo, el incremento anual no podrá superar el 2 %.
Es importante tener en cuenta que, según el BOE, esta limitación se refiere a las actualizaciones anuales de los contratos de arrendamiento afectados por la norma, no al precio inicial de cualquier contrato de alquiler que se firme por primera vez.
Foto de portada | Walter Cunha
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