“Es mi terraza y hago lo que quiero”: pero si llueve mis vecinos pueden denunciarme con el artículo 9.1

Estamos acostumbrados a mirar los balcones y las terrazas como un elemento más de nuestra propiedad en el que podemos hacer y deshacer a nuestro antojo. Y aunque no nos falta parte de razón, no podemos perder de vista a los vecinos. Esto cobra especial importancia en días de lluvia como los que estamos teniendo.

Porque, lejos de lo que pueda parecer, el carácter privativo de una terraza o un balcón no significa que podamos hacer en ellos lo que queramos. La ley se encarga de dejarlo muy claro: tanto es así que la comunidad nos puede incluso denunciar.

Cuidado con no limpiar

Tener una terraza de uso privado no significa poder hacer lo que quieras. La Ley de Propiedad Horizontal, por medio de su artículo 9.1.b, obliga a mantener las instalaciones privativas en buen estado de conservación, sin perjudicar a la comunidad ni a otros propietarios, y a responder por los daños ocasionados por descuido. Una exigencia que cobra especial importancia cuando se acerca el invierno y las lluvias se hacen más frecuentes.

“Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder”.

Y aquí es donde entra en juego un aspecto que muchas veces pasamos por alto: la limpieza también es una forma de mantenimiento. No se trata únicamente de tener una terraza presentable, sino de evitar que la suciedad acumulada termine provocando problemas que afecten al resto del edificio.

Imagina que la terraza acumula suciedad con el paso del tiempo y que esta no se elimina: polvo, tierra, hojas secas... Todo ello puede provocar que los desagües queden obstruidos, que el agua se estanque y que termine filtrándose al interior del edificio si existen puntos por los que pueda penetrar.

Y no pienses que los problemas con las terrazas y su mantenimiento son casos aislados. Hay distintas sentencias, como la 60/2018 de la Audiencia Provincial de Valencia, que confirmó que el propietario de la vivienda era responsable de la falta de mantenimiento que había provocado la obstrucción del sumidero, lo que, a su vez, generó la acumulación de agua y las consiguientes filtraciones.

Esta sentencia es el ejemplo perfecto de cómo los vecinos, a través de la comunidad de propietarios, pueden exigir al propietario de una vivienda o al inquilino que utiliza exclusivamente una terraza que realice las tareas ordinarias de conservación, como limpiar hojas, retirar residuos y mantener despejados los desagües.

Pero ojo cuando las terrazas también sirven de cubierta del edificio, porque aquí la cuestión cambia. El mejor ejemplo lo tenemos en la sentencia 80/2024 del Tribunal Supremo, de 23 de enero de 2024, que diferenció entre los daños causados por un mantenimiento deficiente por parte del usuario y los derivados del deterioro de elementos estructurales, cuya reparación corresponde a la comunidad de propietarios.

Los hechos ocurrieron en una comunidad de propietarios de Getxo (Vizcaya). Un vecino tenía una terraza anexa a su vivienda que también servía como cubierta del edificio. Con el paso de los años, la tela asfáltica de impermeabilización se deterioró y comenzaron a producirse filtraciones.

El propietario solicitó a la comunidad que realizara las reparaciones, pero esta se negó alegando que sus estatutos atribuían los gastos de mantenimiento de las terrazas a los vecinos que las utilizaban. Ante la negativa, el vecino pagó personalmente las obras, que costaron 12.131,46 euros, y reclamó judicialmente a la comunidad 11.209,46 euros, correspondientes a la parte comunitaria de la reparación. Finalmente, el Tribunal Supremo condenó a la comunidad a reembolsarle esa cantidad, más los intereses legales y las costas de primera instancia.

La Ley de Propiedad Horizontal no fija una frecuencia concreta para limpiar terrazas o balcones, pero sí exige evitar que la acumulación de suciedad o residuos provoque daños, riesgos o problemas de salubridad.

Dicho todo esto, la comunidad puede exigir un mantenimiento adecuado, pero eso no significa que siempre pueda responsabilizar al vecino de cualquier filtración que aparezca. Lo primero que hay que hacer es determinar cuál es el origen del problema antes de iniciar cualquier actuación contra un propietario.

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