Mi comunidad quería quitar la calefacción. Lo que parecía un simple trámite ha sido todo un embrollo burocrático

Es un sistema muy común en muchos edificios. La calefacción central, pese a lo que creen algunos, no desapareció en 2023; lo que cambió es que ahora cada vecino sabe exactamente lo que consume y lo que paga. Aun así, hay comunidades que se plantean eliminar este tipo de instalación, un proceso que, aunque pueda parecer sencillo, tiene bastante más letra pequeña de la que parece.

Y es que en España la normativa es muy clara y bastante estricta cuando se trata de suprimir algo que la ley considera un elemento común del edificio. Quitar la calefacción central no es una decisión que pueda tomarse a la ligera: si una comunidad de propietarios quiere hacerlo, debe cumplir una serie de requisitos legales, y hay uno en particular que suele pasarse por alto en un primer momento.

Un elemento común

Todo parte de una idea clave: en España, la calefacción central y toda su instalación —caldera, tuberías, radiadores y demás elementos— tienen la consideración de elemento común del edificio, tal y como establece el artículo 396 del Código Civil. Esto tiene consecuencias importantes, ya que no puede modificarse ni eliminarse de forma unilateral. Cualquier decisión que afecte a este sistema debe aprobarse en Junta de propietarios, mediante un acuerdo formal.

Para que una comunidad de propietarios pueda decidir la desinstalación de la caldera de una instalación de calefacción central, es necesario cumplir una serie de requisitos legales y técnicos. Aquí entra en juego, una vez más, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), junto con la normativa específica de instalaciones térmicas. Así por ejemplo, el artículo 17.3 de la LPH regula el establecimiento o supresión de servicios comunitarios y la mayoría necesaria para llevarlo a cabo.

“El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.

El hecho de que la calefacción central sea un servicio común del edificio complica el proceso. No basta con una mayoría simple para eliminarla. La LPH exige una mayoría cualificada de tres quintos del total de propietarios, que representen, además, tres quintos de las cuotas de participación, para que el acuerdo sea válido.

Los estatutos, un poco más difícil

Pero si esta mayoría ya parece un listón difícil de superar, la cosa puede complicarse todavía más. Y es que, si la calefacción central figura en los estatutos o en el título constitutivo como un servicio esencial, podría llegar a ser necesaria incluso la unanimidad de los propietarios para modificarla o eliminarla (artículo 17.6 de la LPH).

“Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.

Por eso, antes de convocar una junta de propietarios con este objetivo, es fundamental revisar bien los estatutos y el título constitutivo. Su contenido puede convertirse en una limitación importante a la hora de suprimir la calefacción central, al exigir un número mucho mayor de votos favorables para que el acuerdo sea válido.

Ojo a lo que dice el RITE

Y aunque llegado a este punto la comunidad cuente ya con los votos necesarios para aprobar la desconexión y desinstalación del sistema de calefacción, todavía queda un paso importante por delante: cumplir con la normativa técnica vigente, en especial con el RITE (Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios).

Esto implica contar con un proyecto o una memoria técnica redactada por un profesional competente y, en función del alcance de la actuación, solicitar las licencias o autorizaciones municipales que correspondan. Solo así podrá llevarse a cabo la desinstalación de forma legal, segura y conforme a la normativa.

Si cumplimos con todo lo necesario

Si se ha llegado hasta aquí y se han cumplido todos los requisitos necesarios, llega el momento de abordar una de las cuestiones más delicadas: el reparto de los costes (cuando pagará cada propietario) derivados de la desinstalación y, en su caso, decidir qué sistema sustituirá a la calefacción central. 

También puede darse la situación de que se opte por eliminarla sin sustitución común y que cada propietario instale su propio sistema de calefacción. En cualquiera de estos escenarios, es la comunidad la que debe acordar cómo se reparten los gastos de la reforma.

Una vez que el acuerdo se adopta con la mayoría legal exigida, este es vinculante para todos los propietarios, incluidos aquellos que hayan votado en contra o no hayan asistido a la Junta. En estos casos, no podrán exigir que se mantenga el servicio de calefacción central que ha sido suprimido.

Por último, el acuerdo debe quedar reflejado en el acta de la Junta y comunicado a todos los propietarios, también a los ausentes. A partir de esa notificación se abre el plazo legal de tres meses para que quienes no estén de acuerdo puedan impugnar la decisión.

Imagen portada | Cesem

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